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北京限房价项目二三季度集中入市

5月26日,北京市《关于加强限房价项目销售管理的通知》最终发布,这也让一直处于焦急等待中的限房价项目们有了盼头。作为北京今年新房市场最主要的供应,限房价项目备受市场关注,尤其是在部分项目有可能转为共有产权房后,限房价项目开发商如何应对?项目是否有变化?在未来的销售中将采取哪些措施?北京商报记者就此对北京市60多个项目进行了摸底调查。

“现在就等着政府的价格评估了,此后就能快速推进拿证开盘,”北京商报记者摸底调查限房价项目时,已确定了规划的项目均如是表态,他们焦急地等待着最终的评估价格及是否会转为共有产权房的结果,不过,由于项目所处位置和周边房屋价格有所不同,各项目对于未来市场的判断各有不同。

集中供应期即将到来

北京商报记者摸底发现,在60多个已出让土地的限房价项目中,除去部分全自持项目外,有18个项目已对外发布了项目案名,有些项目已开始客户的意向登记,但是对于最终开盘时间,这些项目都不敢确定,绝大多数项目表示,“最快6月底开盘”。

对于限房价项目来说,上半年一直处在徘徊状态,由于“限房价项目相关销售政策的调整”这一消息早在项目中流传,各开发商们只好在等待中度过。5月26日,北京市正式出台《关于加强限房价项目销售管理的通知》,这也意味着开发商们的等待迎来了结果。

不过,等待还未彻底结束,下一步他们等待的是评估。按照新政的要求,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。但是低于85%,则将转为共有产权房。

“未来一两周政府的评估就会做完,接下来我们就能推进开盘事宜了,”位于房山的旭辉城是北京市首个对外宣布入市的限房价项目,去年10月该项目便对外宣布即将入市,但一直拖到了现在,在经历了政策之后,旭辉城离最终入市越来越近了,销售人员们也有了底气对购房人如是介绍。

位于大兴的瀛海府项目销售人员对北京商报记者表示,最快6月底该项目就能拿到预售许可证后开盘,从市场信息看,该项目早就释放出了即将入市的消息,且目前意向登记了600多组购房人,而该项目能够提供的房源只有188套,销售人员对于未来销售信心十足。

根据中原地产的统计,从目前的统计看,限房价项目合计大约有3000亿元的货值,中原地产首席分析师张大伟认为,预计从6月开始,将出现限房价项目供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。随着一批限房价项目的入市,北京新房市场也将迎来集中成交期,从而拉高新房市场的成交数字。

观望情绪仍浓重

除了早已打算入市的项目外,北京商报记者摸底调查发现,更多的项目还在根据新政做项目规划,即便一些确定案名的项目,也迟迟未有其他进展。

以永定府项目为例,该项目由于所处位置优越而受到市场的关注,房地产服务网站信息显示,该项目在今年4月初就曾对外称,预计2018年上半年开盘,共3栋楼,均为4-8层的小高层产品。不过,截至目前项目还未有售楼处,销售人员介绍:“6月底会有项目展示处,8月底售楼处会对外开放,如果想要买房子,可以等到那时再过来联系。”

同样的情况也发生在碧桂园琅辉项目处,该项目销售人员介绍,项目年内可以开盘,值得一提的是,房地产项目销售人员通常会留下咨询项目的购房人联系方式,以便后期跟进,但是该项目销售人员无意记录咨询电话,“现在项目还有很多不确定性”,该销售人员坦言。

近期,有不愿具名的开发商对外高调宣布了手中限房价项目的进展,不过,除了项目园区对外开放以外,并未过多透露项目更多详细信息。“其实,现在还在研究新政,项目很多方面确实没有确定下来。”该开发商相关人士向北京商报记者坦言。

实际上,该开发商所透露的“还在研究”的问题也是多个项目的真实写照,有行业人士透露,开发商研究的并不只是如何应对新政,更是如何考量成本和利润,因为一些项目的成本价格已经十分接近土地出让时设定的销售均价。以大兴某地块为例,根据相关机构的测算,该地块平均楼面价4.5万元/平方米,而该地块销售均价不超过52449元/平方米,最高销售单价不得超过55071元/平方米,楼面价已经十分接近销售均价。

“限房价地块势必会压缩房企盈利空间,这也要求房企更加精耕细作,剔除各类成本,同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利,未来要提升专业能力,需要把市场做细,这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

五环外项目的自信

当然,不久前正式发布的新政确实打乱了一些开发商的节奏,也影响了一些项目的预期。正如上文所说,限房价项目转为共有产权房是一些项目面临的最大的不确定。不过,北京商报记者摸底调查发现,一些位于非核心区域的项目,对于是否转为共有产权房似乎心中早有了答案。

上述旭辉城销售人员直言:“我们的项目都在五环以外了,转为共有产权房的可能性非常小,所以有意向购买的客户可以早点来登记了。”同位于南五环外的瀛海府项目,具体位置在大兴区德贤路瀛海出口东500米,项目预计售价52449元/平方米。该项目售楼处人员向北京商报记者表示:“和周边项目相比,瀛海府项目的单价并不高,所以价差也不会很大,转为共有产权房的可能性不大。”

张大伟也曾分析认为:“根据目前市场来看,有可能转化为共有产权房的只有位于五环内的少数限房价项目。整体来看,最多有10个项目有可能会被转成共有产权房,五环外项目转化的可能性都不大。”

不过,也有行业人士向北京商报记者提醒道,最终项目价格的评估是根据多种因素决定的,并非简单地以周边新房、二手房作为参照,因此对于购房人而言,最好还是等待评估价格落定后再做打算。北京商报记者阿茹汗


(网络编辑:崔晓萌)
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